第一个数据是人口，我们知道人口是房地产需求的基础，人不增加了房地产就不可能再增长。黄奇帆分析，首先中国14亿人，会再过40年涨4个亿变18亿，大家基本上认为14亿人是天花板，总之人口在减少。
第二个数据是城市化率，中国的城市化率已经到了65%，中国的65%相当于欧美75%在增长，也就增加5、6个点。
为什么和我国65%的城市化率就相当于欧美75%呢？因为虽然我们还有35%的人口留在农村，但这些人主要就是些什么老人和小孩。
小孩长大以后可能会继续往城市里面转移，但是老人就不太会再往城市里面转移了，而他们会一年比一年少。所以我们的城市化率会随着时间的推移自动变高，所以和欧美国家比，我们的人口继续往城市里面转移的空间也就剩下5%到6%了。
第三个数据是人口老龄化在加深，黄奇帆分析，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上。你不管从哪个国家的数据来看，老年人都不可能拉得动房地产需求。
以上这三点都是从人口的角度出发，说明住房的需求已经出现拐点了。
那再来看第四个数据，房屋的库存量，到去年为止，中国房产商手中造好的，一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个库存，这可不是全部的库存量，还有很多炒房客手补上的房子，那可也是库存。
第五个数据是人均住房面积，就算人口不增长的，如果大家还需要住得更宽，那么改善型的需求还有可能拉动房地产的销量。那这个需求还在吗？黄奇帆分析，整个中国城市人均住房面积达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板，也就是说我们的改善性需求也基本上到拐点了。
第六个数据是建设量年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，到了2010年10亿，到了2016年、2017年17亿，24年翻了4番。17亿什么概念？中国占了全世界的一半，你再这么下去，可能所有的资源都会变成房地产的，所以必须要有拐点。
第七个数据是土地和房屋的价格，中国的土地价格和房产的价格20年翻了4番，当房价和地价都以翻番的形式在往上涨的时候，开发商就不怕囤货，他随便叫个价，你爱买买不买拉倒，我放到明年赚得更多。但如果这个上涨的趋势已不在了，他们就要不停地往外突破。
第八个数据是旧城改造的用地也已经到头了，黄起番分析，房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了。
第九是学校、医院的配套设施也基本上完成了，城市的学校到医院建设也到头了。
第十个数据是，房地产的负债率也已经碰到天花板了，不可能再高了，必须往下压。中国的房地产商概率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。
现在有很多房地产企业的负债率已经超过100%了，知道这意味着什么吗？意味着他们自己是个零资产，自己一分钱没有就在搞房地产开发，那这也太危险了。所以国家画的三道红线不可能松动，只会慢慢的收得越来越紧。
所以当这十个数据都已经出现拐点的时候，房地产再不出现拐点，那也太不正常了。那至于是拐成平走还是拐成往下，现在还不好说，但反正是一定要拐了，我说清楚了没有？